Eigenkapital aufbauen: So klappt es mit dem Eigenheim

Das ergibt eine aktuelle YouGov-Umfrage im Auftrag der Postbank. Die größte Hürde auf dem Weg zum Wohneigentum ist das Eigenkapital: 57 Prozent der Befragten nennen fehlende Rücklagen als Grund, dass sie weiterhin zur Miete wohnen.

„Als Faustregel gilt, dass Käufer mindestens die Kaufnebenkosten – etwa für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und Makler – aus eigenen Mitteln finanzieren können. Sie machen in der Regel zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises aus“, erklärt Baufinanzierungsexperte Fejzu Peci von der Postbank. „Da den Kaufnebenkosten kein materieller Gegenwert gegenübersteht, finanzieren Banken sie meist nicht mit.

Generell gilt: Je höher das vom Käufer eingebrachte Kapital, desto günstiger sind in der Regel die Kreditkonditionen, da es das Risiko der Bank senkt.“ Was vielen Käufern nicht bewusst ist: Zum Eigenkapital zählt weit mehr als das Guthaben auf dem Girokonto. Auch Sparguthaben, Bausparverträge, Wertpapierdepots, bereits vorhandene Grundstücke oder Immobilien können als eigene Mittel gewertet werden. Bei Neubauten erkennen Banken unter bestimmten Voraussetzungen zudem Eigenleistungen als sogenannte Muskelhypothek an.

Um einen finanziellen Grundstock für den Immobilienkauf aufzubauen, sollte man möglichst früh regelmäßig sparen – idealerweise per Dauerauftrag direkt nach dem Gehaltseingang. Auch kleine Beträge summieren sich über die Jahre zu einer stattlichen Summe. Einnahmen wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld, Steuererstattungen oder Geldgeschenke können ebenfalls konsequent in die Eigenkapitalreserve fließen. Wer die Erträge wieder anlegt, profitiert zusätzlich vom Zinseszinseffekt.

Laut Postbank Umfrage sind Eigentümer deutlich optimistischer als Mieter, dass man heute aus eigener Kraft zum Immobilienbesitzer werden kann: 19 Prozent nennen regelmäßiges Sparen als realistischen Weg zum Eigenheim (Mieter: elf Prozent), 15 Prozent den Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie (Mieter: acht Prozent) und elf Prozent die Bereitschaft, bei den eigenen Wohnwünschen Kompromisse einzugehen (Mieter: fünf Prozent).

Fünf goldene Regeln für die Immobilienfinanzierung

1. Flexibilität einplanen

Beim Kauf einer Immobilie geht man langfristige finanzielle Verpflichtungen ein – nicht selten über zwei Jahrzehnte. Umso wichtiger ist es, die Finanzierung so flexibel wie möglich zu gestalten. Sinnvoll sind vertraglich vereinbarte Sondertilgungen und die Möglichkeit, die Tilgungsrate während der Laufzeit anzupassen. So können Kreditnehmer schneller tilgen, wenn es finanziell gut läuft – oder die monatliche Belastung reduzieren, wenn der finanzielle Spielraum enger wird.

2. Fördergelder nutzen

Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen sind wertvolle Bausteine einer Immobilienfinanzierung. Die aktuell wichtigsten Förderprogramme bieten KfW, BAFA und die Förderbanken der jeweiligen Länder an. Das passende Programm zu finden ist allerdings nicht immer einfach.

„Eine gute erste Anlaufstelle ist die Hausbank. Sie kann prüfen, welche Förderprogramme infrage kommen, und unterstützt bei der Beantragung von KfW- oder Landesfördermitteln“, erklärt Baufinanzierungsexperte Fejzu Peci von der Postbank.

3. Finanzierung an Zinsniveau anpassen

Bei sehr niedrigen Bauzinsen lohnt sich eine lange Zinsbindung, um günstige Konditionen möglichst lange zu sichern. Liegen die Zinsen höher, kann eine Kombination mehrerer Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten sinnvoll sein. „Darlehen mit kürzerer Zinsbindung sind in der Regel günstiger als langfristige Finanzierungen. Der so entstehende finanzielle Freiraum kann für eine höhere Tilgung eingesetzt werden, um schneller schuldenfrei zu werden“, sagt der Postbank Experte.

4. Früh an die Anschlussfinanzierung denken

Viele Immobiliendarlehen laufen nach zehn oder 15 Jahren aus. Wer sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmert und Angebote vergleicht, kann häufig bessere Konditionen sichern. Das Gespräch mit der eigenen Bank sollte dabei ebenso selbstverständlich sein wie der Vergleich mit anderen Anbietern. „Viele Banken ermöglichen bereits mehrere Jahre vor Ablauf des Darlehens den Abschluss eines sogenannten Forward-Darlehens. Damit kann man sich das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft sichern“, ergänzt Fejzu Peci.

5. Finanzielle Engpässe frühzeitig ansprechen

Gerät die Finanzierung durch veränderte Lebensumstände unter Druck, sollten Kreditnehmer möglichst früh das Gespräch mit ihrer Bank suchen. Oft lassen sich gemeinsam Lösungen finden: „Niemand muss mit finanziellen Problemen allein bleiben. Es gibt meist deutlich mehr Handlungsmöglichkeiten, als viele vermuten. Gemeinsam mit der Hausbank lassen sich oft Lösungen finden, bevor Zahlungsprobleme entstehen“, sagt Fejzu Peci.