Dass die Zinsen für Immobilienkredite mittel- bis langfristig steigen, scheint ziemlich sicher. Klar ist aber auch – viel weiter als jetzt können die Hypothekenzinsen kaum noch sinken. Ein guter Zeitpunkt also, sich das Zinsniveau langfristig zu sichern. Hinzu kommt: Die Bundesanstalt für  Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat höhere Kapitalanforderungen für Immobilienfinanzierungen beschlossen. Ab Februar 2023 müssen Banken bei der Vergabe von Hypothekendarlehen 2,75 Prozent zusätzliches Eigenkapital vorhalten. „Diese verschärfte regulatorische Anforderung könnte die Kredit­konditionen für Immobilienkäufer verschlechtern.
Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer sollten deshalb rechtzeitig ihre Anschlussfinanzierung planen“, meint Eva Grunwald von der Postbank. Eine Anschlussfinanzierung wird dann nötig, wenn die im Darlehensvertrag vereinbarte Zinsbindung ausläuft oder der Kreditvertrag per Sonderkündigungsrecht von der Kreditnehmerin oder dem Kreditnehmer gekündigt wird. Das ist frühestens zehn Jahre nach Auszahlung des gesamten Darlehensbetrags möglich.

Wette auf die Zinsentwicklung
Durch den Abschluss eines Forward-Darlehens können Bankkunden sich die derzeit günstigen Konditionen sichern. Zins, Kreditsumme, Ratenhöhe und sonstige Details werden für einen neuen Zeitraum festgeschrieben. Für diese Sicherheit müssen Bankkundinnen und Bankkunden allerdings einen Zinsaufschlag in Kauf nehmen, der aktuell bei circa 0,15 Prozentpunkten für eine zweijährige und bis zu 0,9 Prozentpunkten für eine fünfjährige Vorlaufzeit liegt. „Ein Forward-Darlehen lohnt sich besonders dann, wenn in den nächsten Jahren deutlich steigende Zinsen erwartet werden“, sagt Eva Grunwald. „Aber auch wenn die Zinsen zukünftig auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar noch weiter sinken, muss das Darlehen zum vereinbarten Zinssatz in Anspruch genommen werden.“

Kurzfristig lohnt sich nicht
„Läuft die Zinsbindung in einem Jahr oder weniger aus, lohnt sich der Abschluss eines Forward-Darlehens meist nicht – dann reicht eine ganz normale Anschlussfinanzierung“, rät Eva Grunwald von der Postbank. In der aktuellen Situation sollte der Kunde selbst aktiv werden und circa sechs Monate vor Ablauf der Festschreibung auf die Bank zugehen. „Für einen nicht abgerufenen Immobilienkredit werden in der Regel nach drei bis sechs Monaten Bereitstellungszinsen von 0,25 Prozent fällig. Manche Banken verzichten im Falle einer Anschlussfinanzierung sogar ganz auf die Bereitstellungszinsen.“