Immobilie geerbt – was nun?

Region - Die Erben einer Immobilie haben verschiedene Optionen: Das Haus oder die Wohnung kann selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden. Was es dabei jeweils zu beachten gilt und wann zusätzliche Steuern anfallen.

Wer eine Immobilie erbt, steht meist vor einer Vielzahl von Entscheidungen. Es gilt zu klären, ob der Erbe das Vermögen alleine oder zusammen mit anderen als Erbengemeinschaft erhält. Manchmal gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag, in dem der oder die Verblichene genaue Regelungen zum Nachlass getroffen haben.

Laut einer Studie der Deutschen Bank von 2018 haben nur 39 Prozent der Deutschen ein Testament gemacht. Bei der Mehrheit von 61 Prozent greift demnach die gesetzliche Erbfolge.

Häufig bilden Geschwister eine Erbengemeinschaft und müssen sich über die Nutzung des Nachlasses ihres Vaters oder ihrer Mutter verständigen. Während Geldvermögen einfach teilbar ist, ist das bei einem Haus schlecht möglich. Dann hilft ein Gutachten, in dem der aktuelle Wert der Immobilie ermittelt wird. Ein Mitglied der Erbengemeinschaft kann dann beispielsweise das Haus oder die Wohnung übernehmen und die anderen auszahlen. Oder einer zieht ein und zahlt an die anderen Erben Miete.

 

Erbschaftsteuer orientiert sich am Verwandtschaftsgrad

Beim Erben einer Immobilie wird je nach Verwandtschaftsgrad unter Umständen Erbschaftssteuer fällig. Dieser stehen jedoch steuerlichen Freibeträge gegenüber. Dabei gilt der Grundsatz: Je näher der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ist, umso höher ist der Freibetrag der Begünstigten: „Hinterlässt beispielsweise eine Mutter ihrer Tochter ein Haus, dann kommt diese in den Genuss eines Freibetrags von 400.000 Euro. Übersteigt der Wert der Immobilie diesen Betrag, muss die Tochter für den Rest Erbschaftssteuer bezahlen“ erläutert der Kölner Rechtsanwalt Andre Wrede, der auf Immobilienrecht spezialisiert ist.

Der Erbe muss sein Finanzamt über dieses neue Vermögen informieren. Basis für die Steuerhöhe ist eine Verkehrswertermittlung der Immobilie.

 

Verkehrswertermittlung

Die Verkehrswertermittlung muss viele formellen Anforderungen erfüllen, damit sie von den Ämtern anerkannt wird. In die Analyse fließen Faktoren wie Lage, Baujahr, Zustand und die aktuelle Nachfrage in der Region ein. Ein solches Gutachten sollte von einem Gebäudesachverständigen beziehungsweise speziell qualifizierten Makler angefertigt werden.

 

Eigennutzung

Oftmals hängen die Nachfahren an der Immobilie, vor allem wenn das Elternhaus vererbt wird. Und dann liegt der Wunsch nahe, selbst einzuziehen. Vorher sollte allerdings geprüft werden, ob das Haus hinsichtlich seiner Lage und Größe passt, ob vor dem Einzug Renovierungen oder Grundrissänderungen gemacht werden müssen und wie hoch die Kosten wären.

 

Restschuld?

Ist die Erb-Immobilie noch nicht abbezahlt, dann geht auch der Kredit an die Erben über. Sie müssen dann für die weitere Tilgung geradestehen.

 

Vermietung

Erwägt man die Vermietung der Erb-Immobilie sollte man sich fragen, ob man die Vermieterrolle einnehmen kann und möchte, sich also längerfristig um Mietersuche, Instandhaltungsarbeiten, Nebenkostenabrechnungen etc. kümmern will.

Entscheidet man sich nach einigen Jahren dafür, die vermietete Immobilie zu veräußern, gilt es zu wissen, dass der Verkäufer für ein vermietetes Objekt deutlich weniger bekommt als für ein leerstehendes, in das die Käufer direkt einziehen können. Gibt es einen Renovierungsstau in der Immobilie, werden mitunter hohe Investitionen nötig. Die Entscheidung, eine leerstehende Immobilie zu vermieten sollte also auf jeden Fall gut überlegt sein.

 

Verkauf

In den allermeisten Fällen ist der Verkauf die einfachste Lösung. Leben die Erben bereits in einer eigenen Immobilie, kann der Erlös dafür verwendet werden, den eigenen Hauskredit vorzeitig abzubezahlen oder sich den Traum einer größeren, besser gelegenen Immobilie zu erfüllen. Bei einer Erbengemeinschaft kann der Erlös einfach aufgeteilt werden und er ergeben keine Verpflichtungen.

Ich hoffe Sie über Ihre Möglichkeiten als Immobilien-Erbe informiert und für einige mögliche Problematiken sensibilisiert zu haben. Haben Sie Fragen oder wollen mehr zu den Nutzungsoptionen Ihrer Erb-Immobilie wissen? Dann wenden Sie sich an gerne an mich.

Auf unserer Website www.immo-haupt.de oder gerne auch telefonisch können Sie unseren kompakten Ratgeber „Immobilie geerbt“ kostenlos anfordern.

Von: Michael Haupt (Immobilienexperte), Sonntag, 31. Oktober 2021 - Aktualisiert am Montag, 08. November 2021
Weitere Informationen, Artikel und Termine von »Michael Haupt Immobilien« finden Sie unter: www.meier-magazin.de/haupt-immo

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