Jung und Vermieter? Wohnungskauf mit Perspektive

Immobilienkauf ohne Eigenkapital?

Was tun, wenn Eigenkapital für eine Immobilie fehlt? Man könnte sich dafür entscheiden, den Erwerb zu 100 Prozent durch einen Immobilienkredit zu finanzieren. Auf den ersten Blick eine einfache Lösung – doch sie birgt Risiken.

Bei ei­ner Voll­fi­nan­zie­rung be­strei­ten Er­wer­ber den ge­sam­ten Kauf­preis und oft auch noch die Kauf­ne­ben­kos­ten kom­plett über ein Hy­po­the­ken­dar­le­hen. Ei­ne Pra­xis, die mit Vor­sicht zu ge­nie­ßen ist. Für Ban­ken ent­steht da­durch ein grö­ße­res Ri­si­ko für die Rück­zah­lung, das sie durch ei­nen Zins­auf­schlag an ih­re Kun­den wei­ter­ge­ben. Der Zins­satz kann so deut­lich über den Kon­di­tio­nen von Dar­le­hen lie­gen, bei de­nen zum Bei­spiel 20 Pro­zent Ei­gen­ka­pi­tal in ei­ne Fi­nan­zie­rung ein­ge­bracht wer­den.

Vor­teil Ei­gen­ka­pi­tal

Durch die bei ei­ner Voll­fi­nan­zie­rung ver­gleichs­wei­se ho­hen Mo­nats­ra­ten kön­nen Spiel­räu­me im mo­nat­li­chen Ein­kom­men schnell auf­ge­braucht sein. Dies gilt be­son­ders in der Pha­se der An­schluss­fi­nan­zie­rung nach En­de der ers­ten Zins­fest­schrei­bung, so­fern bei stei­gen­den Zin­sen die Rest­schul­den noch hoch sind. Die BHW Bau­spar­kas­se emp­fiehlt, min­des­tens 20, bes­ser 30 Pro­zent des Kauf­prei­ses durch Ei­gen­mit­tel ab­zu­de­cken. „Auch Rück­kaufs­wer­te aus Le­bens­ver­si­che­run­gen, zu­tei­lungs­rei­fe Bau­spar­ver­trä­ge oder zins­lo­se Ver­wand­ten­dar­le­hen ak­zep­tie­ren Ban­ken als Ei­gen­ka­pi­tal“, so Holm Breit­kopf, Ex­per­te von BHW. „Vor dem Ab­schluss ei­ner Fi­nan­zie­rung soll­ten im­mer al­le Op­tio­nen ge­prüft wer­den.“

Bau­stein Bau­spa­ren

Wer ei­nen Bau­spar­ver­trag in die Fi­nan­zie­rung ein­bin­det, senkt durch das an­ge­spar­te Gut­ha­ben den Kre­dit­be­darf – und da­mit das Ri­si­ko für die fi­nan­zie­ren­de Bank. Zu­dem wer­den für Bau­spar­dar­le­hen güns­ti­ge und vor al­lem fes­te Zin­sen über die ge­sam­te Lauf­zeit ver­ein­bart, ein Än­de­rungs­ri­si­ko bei stei­gen­den Zin­sen wird ver­mie­den. Und es fal­len auch kei­ne Zins­auf­schlä­ge aus ei­ner nach­ran­gi­gen Ab­si­che­rung im Grund­buch an, wie sonst bei Im­mo­bi­li­en­kre­di­ten üb­lich.