Kreditnehmer lassen sich die Konditionen ihrer Finanzierung meist für zehn oder 15 Jahre festschreiben. Läuft die Zinsbindung aus, ist oft eine Restschuld übrig und eine Anschlussfinanzierung fällig. Bei Krediten, die in den nächsten zwei Jahren auslaufen, lag der Zins bei 2,2 bis 2,7 Prozent (2014) und 1,3 bis 1,7 Prozent (2015). Inzwischen sind es rund 4 Prozent. Damit stellt sich für viele die Frage: Wie teuer wird die Anschlussfinanzierung bei deutlich höheren Zinsen? Ralf Oberländer, Baufinanzierungsexperte bei Schwäbisch Hall, zeigt, wie sich Kreditnehmer niedrigere Zinsen für die Umschuldung sichern können.

Eine Anschlussfinanzierung ist die Fortführung einer Baufinanzierung mit einem neuen Kredit. Notwendig wird dieser, wenn die Zinsfestschreibung des Anfangskredits ausläuft. „Um zu entscheiden, welche Option für das Begleichen der Restschuld die richtige ist, müssen Kreditnehmer die Laufzeit der aktuellen Finanzierung, ihren Zinssatz und die Höhe der Restschuld kennen“, erklärt Ralf Oberländer.

Vier Optionen, um das Haus clever weiter zu finanzieren

1. Prolongation – Verlängerung des bestehenden Kreditvertrags

Bei der Prolongation wird der laufende Kreditvertrag zu neuen Konditionen verlängert. In der Regel erhält der Darlehensnehmer dafür sechs Monate vor Laufzeitende ein Angebot. „Ein Vorteil dieser Option ist die einfache Abwicklung, denn: Bleibt man bei der bisherigen Bank, wird der Immobilienwert meist nicht neu ermittelt. Da die Preise mittlerweile gestiegen sind, kann das Objekt jetzt besser bewertet und der zu zahlende Zinssatz damit verringert werden“, wirft der Experte ein.

2. Umschuldung – Ablösung durch einen neuen Kredit

Bei der Umschuldung wird die Restsumme des Kredits mithilfe eines neuen Darlehens von einer anderen Bank beglichen. Um eine Entscheidung dafür oder dagegen treffen zu können, ist auch hier der Vergleich mehrerer Angebote erforderlich. „Die Umschuldung lohnt sich, wenn die Konditionen der neuen Bank günstiger sind als die Zusatzkosten für den neuen Kredit“, weiß Oberländer.

3. Forward-Darlehen – im Voraus vereinbartes Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Eigentümer die Zinsen von heute für bis zu fünf Jahre im Voraus – also zu einer Zeit, wenn das Darlehen noch nicht benötigt wird. Ausgezahlt wird es am Ende der festgelegten Vorlaufzeit. „Im Gegensatz zu kurzfristigeren Anschlussfinanzierungen stehen die Konditionen durch das Forward-Darlehen über eine lange Zeit fest, und man kann sich Zinsen, die künftig möglicherweise höher ausfallen, frühzeitig sichern“, betont Oberländer. Der einzige Haken: Für jeden Monat bis zur Auszahlung ist ein Zinsaufschlag fällig. Dieser liegt derzeit zwischen 0,01 und 0,03 Prozent.

4. Vorsorge-Bausparvertrag – Sicherung niedriger Darlehenszinsen

Wer neben der Tilgung des Kredits finanziellen Spielraum hat, kann parallel einen Bausparvertrag in Höhe der Restschuld ansparen und sich damit günstige Zinsen sichern. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, kann damit die Restschuld abgelöst und das Bauspardarlehen in Raten zurückgezahlt werden. Ein Experten-Tipp: „Der Vorteil des Vorsorge-Bausparvertrags ist die staatliche Förderung: Mit Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Wohn-Riester sind Kreditnehmer schneller schuldenfrei. Auf welche Förderungen Anspruch besteht, prüft der Finanzberater.“

Der richtige Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung

„Wer steigende Bauzinsen umgehen will, sollte stets ein Auge auf die Zinsentwicklung haben. Spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern,“, rät der Finanzierungsexperte. Prinzipiell gilt jedoch: je früher, desto besser! Einen Vorsorge-Bausparvertrag sollten Finanzierer bereits einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abschließen. Das Forward-Darlehen kann fünf Jahre vor Laufzeitende aufgenommen werden.

Ein letzter Tipp für alle, die eine Anschlussfinanzierung erwartet: Der Anstieg der Bauzinsen seit 2022 ist ein Indikator dafür, tätig zu werden und sich niedrige Zinsen für Bauspar- oder Forward-Darlehen zu sichern.