In Deutschland werden jedes Jahr ungefähr 160.000 Ehen geschieden, wie das Statistische Bundesamt ermittelte. Fast immer besitzen Ehepaare ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Sich bei einer Trennung über den Verbleib zu verständigen ist oft schwierig, weil das Verhältnis zerrüttet ist. Trotz der Differenzen sollten die Noch-Ehepartner aber in dieser Angelegenheit an einem Strang ziehen. Letztlich geht es bei der Immobiliennutzung häufig auch um das Wohl ihrer Kinder und darum, finanzielle Verluste zu vermeiden.

Es gibt viele gute Möglichkeiten

Meistens wird die Immobilie verkauft und der Erlös unter den Ex-Partnern aufgeteilt. „Meistens ist diese Lösung unumgänglich, weil keiner alleine die laufende Finanzierung übernehmen kann“, so die Erfahrung von Michael Haupt Immobilien. „Wichtig ist dabei, dass sich das Paar vor dem Verkauf von einem Experten beraten und den Immobilienwert schätzen lässt. Schließlich dient der Verkaufserlös meist beiden als finanzielle Grundlage für den Neubeginn.“

Ist der Hauskredit weitestgehend abbezahlt und haben beide Eigentümer hohe Einkommen, kann vielleicht ein Partner die Immobilie alleine übernehmen und dann auch mit den Kindern im gewohnten Umfeld wohnen bleiben und den anderen ausbezahlen. In diesem Fall muss allerdings die finanzierende Bank zustimmen, weil die Darlehensverträge angepasst werden müssen, da eine Person aus dem Vertrag aussteigt. 

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilie trotz Scheidung in der Familie zu halten wäre, sie dem oder den Kindern zu übertragen – mittels Vorerbschaft oder Schenkung. So könnte beispielsweise die Mutter mit den Kindern in der Immobilie wohnen bleiben. Als Vormund der Kinder kann sie bis zu deren 18. Lebensjahr über das Haus verfügen. Allerdings könnte es bei zwei oder mehr Kindern später auch zu Streitigkeiten kommen, z.B. wenn die Kinder die Immobilie unterschiedlich nutzen möchten.

„Ferner können sich die beiden Eigentümer darauf verständigen, die Immobilie zu behalten und zu vermieten“, sagt Michael Haupt. Die Mieteinnahmen werden einfach aufgeteilt. Dabei müssen sich aber beide bewusst sein, dass sie mit einer Stimme gegenüber ihren Mietern auftreten und über Mieterauswahl, Instandsetzungsarbeiten etc. gemeinsam entscheiden müssen.

Denkbar ist zudem, dass einer in der Immobilie wohnen bleibt und an den anderen Miete bezahlt. 

 „Seltener ist der Fall realisierbar, dass beide Partner das Haus behalten, in zwei Wohnungen aufteilen und einziehen“, berichtet Immobilienberater Michael Haupt. Beide Wohnbereiche müssen dann über separate Eingänge verfügen und in sich abgeschlossen sein. Diese sogenannte Real-Teilung muss durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch besiegelt und dazu ein Architekt einbezogen werden, der die nötigen baulichen Veränderungen vornimmt und neue Grundrisspläne zeichnet.

Die „Notlösung“

Können sich die Parteien nicht einigen, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Hierbei besteht das Risiko, dass ein geringerer Erlös erzielt wird, als bei einem regulären Verkauf. Einer der beiden Partner muss hierfür beim zuständigen Amtsgericht die Versteigerung der Immobilie beantragen. Dazu sollte man einen auf Immobilien- und Scheidungsrecht spezialisierten Rechtsanwalt befragen. 

Steuerliche Betrachtung

Bei der Lösungsfindung sollten Sie aber auch steuerliche Aspekte bedenken: Je nach Art der Übertragung fallen Grunderwerbsteuern an, die in Bayern bei 3,5 Prozent des Immobilienkaufpreises liegen. Daher sollten bei dieser wichtigen Entscheidung Immobilienvermögens-Experten wie Steuerberater und Makler hinzugezogen werden.