Viele Jahre kannten die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Doch seit einem Jahr sinken sie spürbar – vor allem für Bestandsimmobilien. Bei gleichzeitig steigenden Mieten wird der Immobilienkauf dadurch vielerorts günstiger. Wer sein Wunschobjekt erwerben möchte, für den ist die Ermittlung eines realistischen Kaufpreises ein entscheidender Schritt. Oliver Adler, Immobilienexperte von Schwäbisch Hall, gibt potenziellen Käufern Tipps und Tricks an die Hand, mit denen sie den realistischen Preis für das eigene Zuhause bestimmen können.

Wie wird der Preis einer Immobilie bestimmt?

Der Kaufpreis einer Immobilie gibt nicht unbedingt ihren objektiven Wert wieder. Hierbei handelt es sich um den Preis, den der Verkäufer für die Immobilie verlangt und den Käufer bereit sind zu zahlen. Der objektive Preis einer Immobilie richtet sich nach dem Verkehrswert. Dieser wird meist von einem Gutachter ermittelt.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es drei Verfahren:

Vergleichswertverfahren: Wie der Name vermuten lässt, wird der Wert einer Immobilie von dem Wert vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Als Grundlage dienen in der Vergangenheit gezahlte Kaufpreise für ähnliche Immobilien. „Der Vorteil: Das Verfahren berücksichtigt die aktuelle Marktsituation. Zum Vergleich werden Objekte in derselben Region mit ähnlichen Merkmalen wie Größe, Lage und Zustand herangezogen“, erklärt der Experte. Sachwertverfahren: Gibt es keine Vergleichsobjekte, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Maßgeblich sind dabei der Gebäudesachwert­ und der Boden­richtwert. Der Sachwert ergibt sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Wertminderung. Der Bodenrichtwert richtet sich nach den durchschnittlichen Verkaufspreisen umliegender, gleichwertiger Grundstücke. Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn nicht die Eigennutzung, sondern die Rendite im Vordergrund steht, etwa bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Hier sind der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen entscheidend.

Wie erkennt man den realistischen Wert einer Immobilie?

Während dem Verkehrswert objektive Bewertungskriterien zugrunde liegen, kann der Verkäufer den Kaufpreis subjektiv bestimmen. Bestenfalls liegen Verkehrswert und Kaufpreis nahe beieinander. Ist die Nachfrage nach Immobilien jedoch hoch und sind potenzielle Käufer bereit, mehr als den ermittelten Verkehrswert zu zahlen, kann der Verkäufer mehr verlangen. „In einer solchen Situation ist es wichtig, den realistischen Wert der Immobilie zu ermitteln, um am Ende nicht zu viel zu zahlen“, erklärt Oliver Adler. Um diesen zu bestimmen, gilt es, einige Tipps zu beachten:

„Potenzielle Käufer sollten sich vorher erkundigen, wie lange die Immobilie schon zum Verkauf steht. Auch Vergleiche mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung sind sinnvoll: Immobilienportale wie www.wohnglueck.de können hier eine gute Anlaufstelle sein. Auch der Zustand lässt Rückschlüsse auf den realistischen Wert zu“, weiß der Experte. Wer sichergehen will, nicht zu viel zu bezahlen, sollte einen Gutachter oder Bausachverständigen zur Besichtigung mitnehmen. Dieser kann den Zustand der Immobilie beurteilen und erkennen, ob der geforderte Kaufpreis gerechtfertigt ist.

Böse Überraschungen nach dem Kauf vermeiden

Auch wenn die Immobilie auf den ersten Blick einwandfrei aussieht, ist Vorsicht geboten: Das vermeintlich günstige Schnäppchen soll sich später nicht als Schrottimmobilie entpuppen. Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, sollte sie genauer unter die Lupe nehmen: Heizungen können veraltet oder die Dämmung von Wänden oder Warmwasserleitungen unzureichend sein. Dieses Vorab-Wissen ist wichtig, denn laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Käufer nach dem Kauf verpflichtet, die Immobilie zu sanieren.

„Nehmen Sie zur Besichtigung eine Checkliste mit und notieren Sie alle entdeckten Mängel – Raum für Raum“, rät Adler. Wer sichergehen möchte, kann sich vom Verkäufer auch den gültigen Energieausweis aushändigen lassen. Steht der Pfeil auf Gelb oder Rot, gibt es viel Sanierungsbedarf. „Auch hier kann der Gutachter helfen, damit der Käufer nach dem Erwerb keine bösen Überraschungen erleben muss“, betont der Experte.