Zur Wohnflächenberechnung gelten derzeit zwei Regelungen: Die Wohnflächenverordnung (WoflV) und die DIN-Norm 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“. Gravierende Unterschiede zeigen beispielsweise die Berechnungen der Terrassenflächen, Balkone, Dachgärten und Loggien. Nach DIN 277 werden sie zu 100 Prozent in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der WoflV in der Regel nur zu einem Viertel, maximal zur Hälfte als Wohnfläche berücksichtigt werden.

Sonderregeln bei Wintergärten und Dachschrägen
Auch hinsichtlich der Dachschrägen entstehen je nach Regelung unterschiedliche Bewertungen. Sind die Flächen darunter weniger als einen Meter hoch, fallen sie laut WoflV aus der Berechnung der Wohnfläche heraus. Ist die Dachschräge ein bis zwei Meter hoch, werden die Flächen darunter zu 50 Prozent angerechnet. Gleiches gilt für Flächen unter Treppen. Nach DIN 277 jedoch finden diese Flächen zu 100 Prozent Berücksichtigung. Zudem werden nach DIN 277 keine Wohnflächen berechnet, sondern die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. Daneben gibt es weitere Sonderregelungen für Erker, Nischen, Wandschränke, Schornsteine, frei stehende Säulen oder Wintergärten. „Die Unterschiede bei der Flächenbemessung können erheblich sein“, sagt Bernd Neuborn von der BHW Bausparkasse. „Daher sollten Immobilienkäufer einen offiziellen Gutachter zurate ziehen. Dessen Angaben haben bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung Bestand.“

Wohnflächen: Wer prüft am besten?
Kompetenter Ansprechpartner für die Berechnung von Nutz-/Wohnflächen ist immer ein offizieller Gutachter. Er weiß nicht nur, welche Fläche wie gewertet wird, sondern seine Angaben haben auch bei einer gerichtlichen Auseinander-setzung Bestand.

„Für die professionelle Vermessung einer Wohnung oder eines Hauses können schnell hohe dreistellige Eurobeträge anfallen“, betont Bernd Neuborn von der BHW Bausparkasse. Bei Kauf oder Miete einer Immobilie sollten man sich die Berechnungsgrundlagen für die Flächenangaben nennen lassen und im Zweifel einen detaillierten Berechnungsnachweis verlangen. „Weicht die Wohnfläche im Mietvertrag um mindestens zehn Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche ab, können Mieter Geld zurückfordern und die Miete kürzen“, so Neuborn.

Streit ist vorprogrammiert
Sonderflächen wie etwa Wintergärten sind oft Streitpunkte. Denn abhängig davon, ob sie beheizt werden, sind sie voll oder nur zur Hälfte anrechenbar. Auch Nebenräume, die nicht zur Wohnung gehören, dürfen nach Wohnflächenverordnung nicht berücksichtigt werden. Haus- oder Wohnungsangebote lassen sich nur dann vergleichen, wenn sie einheitlich nach DIN 277 oder der WoflV berechnet sind. Dabei sind Wohnflächen in der Regel kleiner als die jeweiligen Nutz- und Grundflächen.